中粮鸿云交付验房,央企开发商=施工质量差?

注：我方始终保持独立、客观的第三方立场，本文仅陈述该项目现场验房真实存在的问题，并对问题的性质、危害及可能产生的后果进行分析，意在对未验房的业主作出提醒。部分买房做投资用途的个人或许会对本文有抵触情绪，如损害了您的利益，在此提前表示抱歉！

时间：2016年7月   
地点：南京市江宁区石杨路与东麒路交汇处
验收楼盘：中粮鸿云
建筑类别：高层；毛坯
户型面积：100㎡/108㎡等
产权：70年
得房率：76%-77%
项目特色：品牌央企开发商；
销售均价：≈20000元/㎡-21000元/㎡
开发商：中粮地产（中粮鸿云置业南京有限公司）
物业公司：中粮地产集团深圳物业管理有限公司
典型缺陷：设施不全、空鼓、裂缝、梁面大小头等
总体评分：★★☆☆☆
验房师：翘楚验房监理网高级验房师毛湘林、龚世鸿、银晶

    自6月份以来南京进入了年中交房的高峰期，各家楼盘纷纷交出项目质量的“答卷”，几家欢喜几家愁？合格的项目顺利交付，不合格的项目，等待的即是一轮业主维权。

在这个年中交房高峰期间，我们翘楚验房监理网服务了数百位业主，验收了十几家新交付楼盘，在这过程中我们发现了今年与以往一些不同之处。

    首先是交付的房子多了；然后是新交付的房子中精装修占到的比重高了，而且甚至高达80％以上；房子当中如渗水等严重的问题少了，但是小毛小病多了；今年在南京的央企开发商项目比以往明显多了；今年的交房或未交房的业主维权事件多了；业主维权事件当中涉及到的项目开发商央企品牌占比多了，甚至大部分都是央企品牌开发商。

    今年南京新房交付中发生的这些改变或许给了我们一些提示，精装房赚钱就都扑上去开发精装房这样合理吗？在市场环境下，各家房企都在重视品牌口碑的情况下央企开发商该不该依然如此“任性”下去？



    在很多买房人眼中，品牌房企代表的是项目品质的保证，例如仁恒等（万科早已算不上）。但在我们看来，品牌房企仅仅代表的是品牌知名度而已，特别是央企背景的品牌，更是与项目品质沾不上边。相反，以五矿、中海、中铁等为代表的央企开发商个个“坑爹”无下限。

    此次交付的中粮鸿云项目开发商中粮地产同样作为央企品牌阵营中的一员，会不会也面临同样的问题呢？相信这是很多中粮鸿云业主共同关心的话题。

    中粮地产在南京开发的项目并不多，目前只有中粮彩云居和颐和南园两个项目，此次交付的中粮鸿云是中粮在南京开发的第三个项目。

    中粮彩云居和颐和南园项目交付时，我们翘楚验房监理网曾派出验房师协助业主进行交付验房，通过对这两个楼盘数百套房子的查验结果来看，项目主要存在的问题在于设计缺陷（不专业所致）、偷工减料（设施不全、施工不到位），相对于其他央企开发商，中粮的项目会在施工质量和项目整体品质上稍微好一点。



    对于中粮鸿云的业主来说，虽然对该项目仍有不满之处，也曾经发生过维权事件，但总体来看，大家的诉求并未涉及到工程质量等相关方面，主要不满在于开发商承诺未兑现、涉嫌虚假宣传等问题，这就不在本文所关注的范围之内了。

    业主论坛当中吐槽最多的是大家对于中粮鸿云如同保障房的“定位”不能接受，不过说实话，个人觉得小区绿化和道路做的还算不错，如果让我指出不足之处的话，人车未分流是中粮鸿云最大的败笔所在。

验房现场：

    不过说了这么多，作为权威第三方服务门户的翘楚验房监理网，我们的本质仍然是帮助大家找出房子中存在的各种问题。那么，下面请跟随我们验房师的角度，带大家一起回顾一下中粮鸿云验房都发现了哪些问题吧... ...



进户门内门框变形；门安装不到位，关闭后松动



阳台移门顶框变形；门锁失灵，无法使用



移门缺方块；室内窗多出把手松动

    中粮鸿云项目所配套的室内门窗材质都不算差，但我们验房中却发现门窗部分出现问题的概率很高，这是什么原因大家都清楚。施工马虎再好的门窗也出不了效果。







厨房插座无电源；主下水管阻燃圈安装不到位、未固定、脱落



卫生间主下水管阻燃圈未固定

    阻燃圈的用途及作用，顾名思义，当然是用来阻断燃烧的。规范中有明确要求，小高层或高层建筑中水管顶部，顶棚楼板下方需加装固定阻燃圈。

    由于排水管本身属于易燃材质，发生火情后火势会顺此蔓延，所以需要加装阻燃圈。阻燃圈内含有阻燃棉，火势到此便会中断，阻止火势继续蔓延。而仅仅是套在水管上却没有进行固定的阻燃圈是起不到应有的阻燃效果的。

相关规定：（点击蓝字可打开）
 《建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技术规程》CJJ/T 29-98
3.1.3  高层建筑中室内排水管道布置应符合下列规定：
1. 立管宜暗设在管道井或管窿内。
2. 立管明设且其管径大于或等于110mm时，在立管穿越楼层处应采取防止火灾贯穿的措施。
3. 管径大于或等于110mm的明敷排水横支管接入管道井管窿内的立管时，在穿越管井、管窿壁处应采取防止火灾贯穿的措施。
3.1.4  横干管不宜穿越防火分区隔墙和防火墙；当不可避免确需穿越时，应在管道穿越墙体处的两侧采取防止火灾贯穿的措施。
3.1.5  防火套管、阻火圈等的耐火极限不宜小于管道贯穿部位的建筑构件的耐火极限。

《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB 50242-2002
5.2.4  参照CJJ/T29-98：第3.1.3-4条；第3.1.17-20条；第4.1.14条编写。经调研，凡直线长度超过4m的排水塑料管道没有设伸缩节的都出现变形、裂漏等现象，这条规定是合适的；高层建筑中明设排水管道在楼板下设阻火圈或防火套管是防止发生火灾时塑料管被烧坏后火势穿过楼板使火灾蔓延到其他层。





弱电箱内电源未固定；卧室插座相位接错

    众所周知，插座相位由零、火、地三项组成，缺任意一项都不行，而这之中又以缺少地线隐患最大，最为危险！

    一般插座缺相问题最常见的三种情况是：缺零线、缺地线和零火线接反。通常不会出现缺火线情况。

    缺零线时电器直接无法使用，这种情况在日常使用中比较容易发现；零火线接反将对电器造成损害，例如零火线接反的情况下电风扇会出现反转现象；缺地线最为危险，因为大家知道电器“接地”是为了安全防止漏电，或在打雷闪电等极端天气情况下极易发生火情等情况。所以缺地线的问题绝对不可以忽视！


    近两年来，新交付的楼盘验房时已经很少会出现电路相位错误或者无电源这种问题了，这些最基本的施工失误率已经得到了改善，但中粮鸿云这次在此类问题上依旧暴露出不足，应该重视起来。







室内多处未预设空调电源

    在中粮鸿云验房时验房师发现了该楼盘一个共性问题，就是上面图中标记出的未预设空调电源插座的问题。

    虽然我们看到中粮鸿云此次交付的毛坯房套内几乎是以大开间的形式交付，但户型设计中每个功能间却是相对独立的。换句话说，客厅和卧室间虽然没有砌墙来分割，但客厅就是客厅，卧室就是卧室，业主将来装修时依然会把墙砌起来，以此来划分各功能间的用途。

    当然，这么简单浅显的道理难倒开发商会不知道？看套内情况就很清楚了，开发商在每个功能间都预留好了空调孔，目的是什么？不就是为了告诉大家，这里是让以后装空调的位置。那么既然目的很清楚，这时候就要反问了，为什么预留了空调孔却没有预设对应的电源插座呢？而验房师在验房的过程中发现套内仅有一处是按照规定将空调孔和插座设置齐全的。这样的偷工减料简直就是在侮辱老百姓的智慧。







卧室/客厅墙面多出/大面积空鼓





室内墙面踢脚线处空鼓

    此次交付的中粮鸿云毛坯房，验房师总结的问题当中出现频率最高的依然是空鼓，可见央企品牌开发商在施工方面仍旧没有得到很好的改进。空鼓问题完全是施工当中可以避免的，但在中粮鸿云却依旧空鼓满墙实在让人失望。





厨房墙面空鼓；地面开裂







卫生间墙面空鼓

    相对于影响建筑结构、施工质量的问题来说，空鼓并不算是大问题。对于我们专业从事验房工作的机构来说，无论毛坯房或是精装交付，套内存在个别空鼓属于正常现象，毕竟施工靠的是人工，零瑕疵是不现实的，这都可以理解，只要在发现问题后及时整改到位不影响后期装修入住大家都可以接受。

    但话说两面，空鼓的确不算大问题，但大批量的空鼓就不再仅仅是小问题了！

    首先我们要知道，在项目施工过程中有所谓监理把关，施工完成后有所谓多方验收，开发商还要安排人员进行自检，也就是常说的“分户验收”、“一房一验”，经过这些步骤的查验，到了房子交付到业主手中，遗漏的空鼓数量应该极其有限才是。相反，空鼓大批量的出现意味着什么说到这里想必大家都懂了。

    除此之外，有一点需要明确说明的是，卧室、客厅墙地面的空鼓和厨房、卫生间内的空鼓所产生的危害是完全不同的。厨房和卫生间因为涉及到防水，如果存在空鼓，那么无论是整改或是不整改势必都会对防水效果产生不利的影响，所以当厨房或卫生间，特别是地面发现空鼓的时候一定要特别注意，整改之后更要做好闭水试验，测试确定不存在渗水后方才通过。

相关规范：（点击蓝字可打开）
《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210—2001）
4.2.5  抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘结牢固，抹灰层应无脱层、空鼓，面层应无爆灰和裂缝。
检验方法：观察；用小锤轻击检查；
说明：
4.2.5  抹灰工程的质量关键是粘结牢固，无开裂、空鼓与脱落如果粘结不牢，出现空鼓、开裂、脱落等缺陷，会降低对墙体保护作用，且影响装饰效果。经调研分析，抹灰层之所以出现开裂、空鼓和脱落等质量问题，主要原因是基体表面清理不干净，如：基体表面尘埃及疏松物、脱模剂和油渍等影响抹灰粘结牢固的物质未彻底清除干净；基体表面光滑，抹灰前未作毛化处理；抹灰前基体表面浇水不透，抹灰后砂浆中的水分很快被基体吸收，使砂浆质量不好，使用不当；一次抹灰过厚，干缩率较大等，都会影响抹灰层与基体的粘结牢固。





室内多出阴角不顺直

    这就是施工马虎的最直接体现。





卫生间梁面不平





客厅梁面“大小头”

   这问题我也不知道怎么讲了，大家自己看吧。





卫生间等电位箱内未接线

    卫生间内等电位端子箱的作用是非常重要的，等电位箱内未接线是严重的问题。它相当于三相电路中的接地线，目的是为了防止在卫生间内洗澡沐浴时遇到打雷、闪电的天气，金属的莲蓬头会有导电的危险，如果没有这个装置，那么当时谁在洗澡，那这个人就会无辜成了“地线”。

    如果说等电位未连接是中粮鸿云的共性问题，那也就罢了，但是验房师在现场却发现，同一套房内，两个卫生间，其中一个等电位是连接到位的，另一个却未连接，如果我说这不是偷工减料，不知道会有多少人相信？

相关规范：
《住宅设计规范》GB50096
6.5.2 住宅供电系统的设计，应符合下列基本安全要求：
1应采用TT、TN－Ｃ－Ｓ或TN－Ｓ接地方式，并进行总等电位联结：
2电气线路应采用符合安全和防火要求的敷设方式配线，导线应采用铜线，每套住宅进户线截面不应小于１０平方毫米，分支回路截面不应小于2.5平方毫米；
3每套住宅的空调电源插座、电源插座与照明，应分路设计；厨房电源插座和卫生间电源插座宜设置独立回路；
4除空调电源插座外，其它电源插座电路应设置漏电保护装置；
5每套住宅应设置电源总断路器，并应采用可同时断开相线和中性线的开关电器；
6卫生间应作等电位联结；
7每幢住宅的总电源进线断路器，应具有漏电保护功能。

    这里并不能算做问题，但之所以要说一下，是为了告诉大家一个事实。

    在图上我们可以看到，顶棚处有一块明显的后补的痕迹，这是为什么呢？

    其实现在的房子在盖的时候楼板部分早已使用现浇技术了，不同于以前使用框架结构。使用现浇楼板后顶棚不再需要再做找平，楼板成形后只需要在顶棚批上一层薄薄的腻子就可以了。这就是为什么以前老房子会发生顶棚脱落的问题而现在的房子不会，因为老房子脱落的不是楼板，而是找平层。现浇楼板只有一层腻子，所以就不会再出现这样的问题。

    而这里想说的是，既然只是批层腻子，为什么顶棚上会出现明显的后补的痕迹呢？

    这里涉及到的是室内层高验收的问题。

    大家可以细心观察一下，家里每个卧室或客厅地面上都会标有5个点，这是测量点，测量室内净高所用。根据规定，测量点之间的误差不能超过2cm，如果超过这一数值，那么验收就无法通过。

    有些开发商在验收前自测的时候发现层高误差过大，但层高的问题不像空鼓，凿了再做一下就可以弥补，所以开发商会想出应付验收的办法，就是“误差补齐”。

    从几年前我们发现开发商用最傻的办法，把测量后较低位置，在地面用水泥再糊一层，这样各测量点之间误差就没那么大了，但是为什么说这种方法傻呢？因为换了谁都能看到地上糊的那层水泥，简直当我们傻啊？后来，开发商转变方式，把原来糊在地上的转到糊在顶上，而且用同色腻子来补，这样如果不注意确实不容易发现。

    说到这里，相信大家都明白为什么房顶会出现这块后补的痕迹了吧？




文章来源：翘楚验房监理网